Модели ипотечного жилищного кредитования. Основные модели и этапы ипотечного кредитования. Эволюция развития ипотечного кредитования
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Федеральное агентство по образованию
Филиал Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета в г. Череповце
Кафедра «Финансы и кредит»
Контрольная работа
по дисциплине «Жилищное право и жилищная политика»
«Основные модели и этапы ипотечного кредитования»
Студентки 5 курса
Валигура Т.В.
Череповец, 2009
Введение
Ипотека является одним из подвигов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодержателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости) « и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнения с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является боле привлекательным именно с той точки зрения, что с его использование проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Цель этой работы, рассмотреть какие модели жилищного кредитования бывают. И что представляют собой этапы жилищного кредитования?
1. Основные модели ипотечного жилищного кредитования
Выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования.
1. Двухуровневая ("американская модель"), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь немного выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как почти безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает перетек в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
2. Одноуровневая ("немецкая модель"). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно - ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
2. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
1) предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3) оценка вероятности погашения кредита;
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.
Первый этап
На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заёмщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.
1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заёмщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жильё.
2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:
l требования банка к платеже- и кредитоспособности заёмщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;
l список документов;
l порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заёмщика и т.п.
3. Проводиться предварительный расчёт максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счёт погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заёмщик.
Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.
Второй этап
Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:
· Запрос по месту работы заёмщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
· Запрос в другие кредитные учреждения, указанные заёмщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращённым и текущим) кредитам.
Третий этап
Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заёмщиком (андеррайтинг заёмщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтверждённой информации, который включает в себя:
· Оценку платёжеспособности потенциального заёмщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
· Оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.
Критерии отбора заёмщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.
1. Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика
Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.
а) отношения ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:
П = Ежемесячный платёж в счёт погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платёж) заёмщика, $
Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $
В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З Подробнее коэффициент ипотечной задолженности будет рассмотрен ниже. и дохода заёмщика в следующих размерах:
l если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);
l если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяется следующая таблица (табл. 1):
Таблица 1. Предельное значение коэффициента П/Д в зависимости от коэффициента К/З
|
Ежемесячный доход заёмщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) ПМ - величина прожиточного минимума в расчёте на душу населения в Санкт-Петербурге, устанавливаемого распоряжением Правительства Санкт-Петербурга (Комитет по труду и социальной защите населения). в расчёте на 1-го члена семьи |
Значение коэффициента П/Д |
|
|
5,0 и более |
б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:
Коэффициент О1/Д =. (2)
О1 = Сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту, $
Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход),$
Для более точного анализа платёжеспособности заёмщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:
Коэффициент Ж/Д= (3)
Ж = ежемесячные расходы заёмщика по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и др.),$
Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $
Коэффициент О2/Д= (4)
О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $
Д = Сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $
Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчёте платёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 2
При расчёте платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы, что видно из табл. 3.
Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие формальности:
1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.
2) заёмщику надлежит осуществить страхование:
l от риска, повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;
l своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.
3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.
Таблица 2
Доходы и расходы, учитываемые при расчёте платёжеспособности заёмщика Годовые платежи делятся на 12 и учитываются как ежемесячные. Могут накапливаться на депозитном счёте.
|
Название показателя |
Что в себя включает |
||
|
Ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту |
Платёж в счёт погашения основного долга и уплаты процентов |
||
|
Общий ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту |
платёж по налогу на приобретаемое имущество; ежемесячный платёж по страхованию жизни и трудоспособности заёмщика; ежемесячный платёж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге; ежемесячный платёж по страхованию утраты права собственности владельца квартиры; платёж за услуги по техническому обслуживанию (регулярные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией жилого помещения (оплата, газо-, ремонтом, уборкой и т.п.); другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер |
||
|
Платежи по имеющимся кредитам; обязательные платежи; алименты уплачиваемые; ежемесячные существующие расходы заёмщика, связанные с имеющимся в собственности заёмщика жильём (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья); ежемесячные (или пересчитанные в расчёте на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; аренда жилья; регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заёмщика и его семьи (питание, образование, медицинское обслуживание); расходы, связанные с отдыхом, развлечением, дорогостоящим хобби; другие постоянные и обязательные расходы заёмщика, проводимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течение года |
|||
|
Общий доход заёмщика |
Заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде дивидендов по облигациям, акциям, от участия в иных (не акционерных) хозяйственных обществах; доход в виде процентов по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат; пенсионные выплаты и стипендии; алименты и пособия на детей; государственные субсидии; чистый доход в виде арендной платы |
Таблица 3.
2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика
На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.
3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.
Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:
l комиссионные риелторской фирме (если необходимо);
l плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);
l сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, московская областная регистрационная палата);
l сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);
l сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;
Страховые сборы;
Банковский сбор за подачу заявления в кредит;
Плата за открытие ссудного счета;
Плата за выдачу кредита наличными;
Другие расходы.
Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:
Сбережения заемщика;
Собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;
Подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
Подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
Подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.
4.Уровень обеспечения кредита
До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.
Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К3 (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).
Коэффициент К3= (5)
Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %.
Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:
Таблица 4. Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита
|
Компенсирующие факторы |
Факторы риска |
|
|
Большой размер первоначального взноса Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижения по службе Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.) Подтвержденная способность к накоплению денежных средств Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам |
Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода) Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии Неблагоприятная кредитная история заемщика Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита Специфика профессионального риска заемщика Риск потери трудоспособности Возраст заемщика |
Только при выполнении всех условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.
При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска, основные из которых представлены в таблице 5.5. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.
Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.
При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.
Сумма кредита =
n- число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);
i- Процентная ставка за соответствующий период (в месяц);
П- максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.
Четвертый этап
Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.
Пятый этап
Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.
Заключение кредитного договора о договора залога.
Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В Санкт- Петербурге это Городское бюро регистрации Санкт-Петербурга. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.
Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
· Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).
· Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога (имущественное страхование).
· Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры - предмета залога (имущественное страхование).
Шестой этап.
Этап обслуживания ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.
Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:
l Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);
l Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);
l Ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);
l Оформление долгосрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);
l Создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);
l работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).
Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.
Седьмой этап
Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Заключение
Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.
На основе настоящей Концепции могут быть приняты региональные программы жилищного кредитования.
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Литература
1) Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарии жилищного законодательства. - М.: Изд-во Эксмо, 2006. - 368с.
2) Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.-464с.
3) Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПБ.: Питер, 2005 - 280с.
4) Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г. - 179с.
Подобные документы
Правовые основы ипотечного кредитования, Закон "Об ипотеке". Классификация и преимущества ипотечного кредита для заемщика и кредитора. Сравнительный анализ основных программ поддержки молодых специалистов в долгосрочном кредитовании, жилищные субсидии.
дипломная работа , добавлен 30.06.2010
Анализ проблем ипотечного кредитования в системе гражданско-правового законодательства РФ. Характеристика и форма кредитного договора об ипотеке. Порядок государственной регистрации. Ответственность сторон в договорном обеспечении ипотечного кредитования.
курсовая работа , добавлен 14.11.2009
Особенности понятия "залог недвижимости". Основные принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь, период формирования, механизм действия. Анализ действующего законодательства Беларуси в области кредитования.
реферат , добавлен 11.12.2008
Изучение понятия и сущности ипотеки - одного из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Особенности составления договора ипотеки и закладной. Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки.
реферат , добавлен 23.02.2010
Характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды залога, содержание ипотечного обязательства. Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация. Права и обязанности сторон. Обращение взыскания на предмет ипотеки.
курсовая работа , добавлен 15.05.2014
Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования. Понятие, характеристика и форма кредитного договора об ипотеке. Права и обязанности сторон по договору. Рассмотрение арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке.
дипломная работа , добавлен 23.11.2010
Становление и развитие правового института ипотеки и ипотечного кредитования. Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции. Ипотека как форма залога по современному российскому законодательству. Природа залоговых отношений.
дипломная работа , добавлен 04.10.2006
Организационно-правовые отношения в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве Российской Федерации. Особенности ипотечного кредитования, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества.
дипломная работа , добавлен 04.09.2014
Возникновение и прекращение залога. Условия и форма договора о залоге, права и обязанности его сторон. Виды залогов: с оставлением заложенного имущества у залогодателя; с передачей заложенного имущества залогодержателю. Реализация прав залогодержателя.
курсовая работа , добавлен 07.10.2010
Нормативно-правовая база института ипотеки. Ипотечное кредитование на жилье. Особенности и механизм применения ипотечного кредита. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе. Необходимость и перспективы развития ипотеки в России.
Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).
Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).
Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.
Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:
Спад жилищного строительства в результате кризиса;
Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;
Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.
Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.
Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.
Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.
1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.
2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.
В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Согласно п. 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. К мировым моделям ипотечного кредитования относятся, главным образом две:
- одноуровневая модель ипотечного кредитования (смотрите статью "Мировые модели ипотечного кредитования: одноуровневая модель" );
- двухуровневая модель ипотечного кредитования.
При двухуровневой модели ипотечного кредитования банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость.
Затем банк, как правило, продает право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству – финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг.
Основными покупателями выпущенных облигаций являются в основном пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.
Таким образом, при двухуровневой модели рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, на привлеченные деньги снова выкупают закладные у банков.
- Могидж и ипотека – одно и то же?
При этом в качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор.
Суть могиджа состоит в формальной передаче залогодателем титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное "титульное" право собственности, переходит к залогодержателю.
Преимуществом могиджа перед ипотекой является то, что в случае невыполнения обязательства проблемы реализации залогового права кредитора не возникает, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа.
Хотя mortgage обычно переводится на русский язык как "ипотека", такой перевод носит условный характер, поскольку могидж есть несколько иное, чем ипотека. Согласно схеме могиджа одна сторона - должник - передает другой стороне - кредитору - право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства.
- Применение двухуровневой модели в России
В России попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. В России целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего для нее подходит.
Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства; на бюджетные деньги создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), которое разрабатывает и внедряет двухуровневую систему ипотечных кредитов (Постановление Правительства РФ №462 от 8 сентября 2004 г. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").
Банк выдает ипотечный кредит заемщику, долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. АИЖК предусматривает выдачу и погашения кредита только в рублях по ставке 15% годовых. При этом минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет, а первоначальный единовременный взнос должен быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка очень низкая, однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается.
Внедрение в России двухуровневой системы ипотечного кредитования столкнется с рядом принципиальных проблем, например:
- отсутствие развитого рынка ценных бумаг;
- неликвидность ипотечных обязательств на вторичном рынке;
- обеспечение банков долгосрочными дешевыми кредитными ресурсами.
- рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
- первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
- вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.
В настоящее время в мире существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором - система стройсберкассы финансирует строительство дома.
В американской модели ипотеки на первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности.
Кратчайшие сроки возврата отданных на длительный срок денег ставят перед банками проблему рефинансирования выданных кредитов. Решением этой проблемы в американской модели ипотеки занимается вторичный рынок ипотечного кредитования, на котором рефинансирование кредитов сводится к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, которая объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.
В одноуровневой модели ипотеки основным способом рефинансирования кредитов является выпуск ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.
Одноуровневая модель ипотеки в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской модели, она сформировалась не благодаря административному решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.
Таким образом, различия в способах рефинансирования ипотечных кредитов и характеризуют построение двух базовых моделей ипотечного кредитования: двухуровневой или классической и одноуровневой, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.
Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Эту модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования сейчас объединяют в одну модель и называют ее немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система стройсберкасс является замкнутой, оторванной от финансового рынка.
Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищными накопительными кооперативами (ЖНК), деятельность которых регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" . Кроме этого, на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона "О строительно-сберегательных кассах", который был отклонен, так как не устраивал застройщиков, работавших по долевым схемам.
Новости по теме
- Ипотечное кредитование вышло на траекторию роста.
18 февраля в Москве прошло первое знаковое ипотечное мероприятие года - Второй Российский ипотечный конгресс. 100 профессионалов собрались в отеле Кортъярд Марриотт подвести итоги года и обсудить перспективы развития ипотечного кредитования.
- Ипотека с петлей на шее: россиян пугают растущие аппетиты банков
Россиянам, возможно, запретят досрочно погашать ипотечные кредиты, которые в России одни из самых «дорогих». Дело в том, что, как предупредила Ассоциация российских банкиров, в Гражданский кодекс готовятся поправки, которые могут лишить заемщиков права на досрочное погашение ипотеки без согласия...
- Кому не светит ипотека
Для решения жилищного вопроса в России хотят создать стройсберкассы — специализированные банки, принимающие вклады населения исключительно под улучшение жилищных условий. Соответствующий законопроект внесла в Государственную думу группа депутатов. Введение стройсберкасс, по задумке авторов, позволит...
Книги по жилищному кредитованию
Сегодня в продаже:- Ипотека: Как правильно оформить? Как просчитать все риски?
Издательство: Эксмо-Пресс. Год: 2011. Серия: Советы опытных людей.
Кому выгодна ипотека? Брать или не брать кредит? Какой банк лучше? Какую процентную ставку выбрать? Как оформить и просчитать все риски? Ответы на эти и другие важные вопросы читатель найдет в книге. Подробно рассматриваются порядок оформления получения ипотечного кредита, процедура покупки квартиры в кредит, а также возможность и условия ипотечного кредитования молодых семей. Пособие актуально для всех, кто хочет воспользоваться ипотечным кредитом,...
В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).
- - по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;
- - по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.
Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: .
- - американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); .
- - немецкая модель ипотеки - так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии) .
Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит . В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.
Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение .
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.
Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.
Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).
Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.
Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.
Двухуровневая («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течении определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательства заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. . Эти выплаты гарантированны не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Основными недостатками этой схемы являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.
Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России .
Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т. к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. А остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудо-сберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим .
Одноуровневая («немецкая модель) Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора .
Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.
Закладные листы выпускаются в различных купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок), сроком 10 - 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах .
Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).
В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором .
Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.
Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, - кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов) .
Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:
- - в более гибкой форме и более качественно;
- - происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;
- - облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования .
Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западноевропейских стран .
Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудо-сберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудо-сберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т. к. ресурсы в большей степени формируются внутри ссудо-сберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.
В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку .
Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.
Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.
Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:
- - практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
- - простота финансового и правового механизма;
- - лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
- - лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
- - дешевизна организации и контроля;
- - отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
- - отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.
В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:
- - небольшие сроки кредитования;
- - обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
- - низкие проценты по накоплению;
- - очерёдность заёмщиков в получении кредита;
- - сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики .
