Главная > Электронные компоненты > Как перевести жилое помещение в. Как перевести нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция. Какие есть технические аспекты данного действия


Как перевести жилое помещение в. Как перевести нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция. Какие есть технические аспекты данного действия




Нередки случаи, когда жилье выгоднее использовать в качестве офисной или торговой недвижимости. В данной статье пойдет речь о том, какие квартиры можно использовать под офис или магазин, как получить необходимые разрешения и во сколько обойдутся получение документов и работы по перепланировке.

Нередки случаи, когда прибыль от аренды жилой недвижимости может быть гораздо больше, если переделать свою квартиру в офис или торговую площадь. Например, в октябре 2014 года в Москве средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляла 54183 рубля. А средняя стоимость аренды одного квадратного метра офисного помещения в этом же городе — 22428 рублей. Таким образом, умножив эту ставку на среднюю площадь двухкомнатной квартиры (55-60 метров), мы получим невероятную цифру — более миллиона рублей!

Конечно, все эти расчеты приблизительны, но существенная прибыль, которую можно получить от перевода своей недвижимости из жилого фонда в нежилой, несомненна.

При каких условиях выгодно переделывать квартиру в офис или магазин

Далеко не всякая квартира может пользоваться популярностью у арендаторов в качестве офиса или магазина. Существует целый ряд условий:

  • дефицит в городе небольших коммерческих площадей;
  • близость к метро или другой транспортной развязке;
  • возможность создания отдельного входа в помещение: таким образом, оно должно быть расположено только на первом или втором этажах (в последнем случае необходимо, чтобы под квартирой находилась только нежилая недвижимость);
  • здание, в котором находится квартира, не относится к домам социального найма: такой запрет установлен в 22 статье ЖК РФ .

Порядок действий и необходимые документы

Все документы, необходимые для перевода квартиры в нежилой фонд, ее владелец обязан сдавать в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Именно это учреждение и будет давать разрешение на перевод.

Список большинства необходимых документов установлен 23 статьей Жилищного кодекса :

  • заявления владельца жилья о переводе его помещения в нежилой фонд;
  • правоустанавливающие документы на жилье (оригиналы или нотариально заверенные копии);
  • план и технический паспорт на недвижимость;
  • поэтажный план дома, в котором находится квартира.
  • проект перепланировки помещения: данный документ должен быть согласован в огромном количестве уполномоченных органов (АПУ, «ГорГаз», «ГорЭнергоСбыт», и многих других). Полный список учреждений можно найти на сайте любой компании, оказывающей услуги по переводу недвижимости в нежилой фонд.

Также из норм Жилищного кодекса и других законодательных актов РФ вытекает, что для перевода помещения его владельцы должны дополнительно предоставить следующие документы:

  • справку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать об отсутствии задолженности и отсутствии на жилплощади прописанных лиц;
  • уведомление Управления района об отсутствии дома в списках на реконструкцию, капитальный ремонт, снос или признание его аварийным.

Если все сданные документы удовлетворят Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда, заявитель получает выписку из ее протокола о переводе помещения в нежилой фонд.

Затем проводятся непосредственные работы по переустройству недвижимости, подписываются все необходимые акты, изменения заносятся в инвентаризационно-техническую документацию и получается новое свидетельство на право собственности на нежилое помещение.

«Подводные камни» процедуры перевода жилья в нежилой фонд

Наибольшей сложностью преобразования квартиры в офис или магазин является получения согласия на ее переустройство от жильцов дома или балансодержателя (ТСЖ или ЖСК). Хотя в Жилищном кодексе такого требования нет, во многих городах муниципальные нормативные акты могут устанавливать необходимость подобного согласия.

Для того чтобы убедить всех соседей одобрить переустройство квартиры в офис или магазин, ее владелец обычно должен потратить очень много времени, сил, а иногда и денег. И не факт, что его усилия увенчаются успехом. Ведь если помещение планируется, например, под кафе, что чревато постоянным шумом и толпами людей, снующих вокруг дома, это наверняка вызовет негодование жильцов.

Также очень много времени занимает сбор документов и получение всех необходимых согласований на перевод помещения в уполномоченных органах. Эта процедура может растянуться на долгие месяцы, а то и годы. И именно поэтому многие владельцы квартир на первых этажах не решаются заняться их переводом в нежилой фонд.

Сколько стоит оформление перевода в нежилой фонд

Все расходы на перевод недвижимости в нежилой фонд можно условно разделить на три части:

  1. Проектные работы — наименее затратная часть перевода. Стоимость услуг проектной организации, как правило, не превышает 10000 рублей.
  2. Юридическое сопровождение — получение всех необходимых документов, разрешений и согласований, в том числе разрешения на перевод от жильцов дома. Стоимость подобных услуг в Москве начинается от 80000 тысяч рублей, а в среднем составляет несколько сотен тысяч рублей.
  3. Строительство отдельного входа и перепланировка помещения — наиболее затратная часть. Расходы на нее начинаются с двухсот тысяч рублей и могут доходить до миллиона рублей.

Несмотря на солидные затраты на перевод квартиры в нежилой фонд, после успешного завершения этой процедуры ее владелец не остается в накладе. Стоимость такой недвижимости после документального оформления возрастает в среднем на 40% , поэтому можно не тратить время на поиск арендаторов, а просто продать ее, получив тем самым солидную прибыль.

Александр Якунин, рмнт.ру

Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.

Можно ли это сделать?

Юристы-практики отмечают: или частный дом проще простого лишь теоретически. На практике процедура может оказаться невыполнимой. Например, если в квартиру-офис нельзя обустроить отдельный вход.

На этом фоне частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.

Кроме того, возле дома практически всегда имеется небольшая территория, которая тоже очень пригодится. Например, для устройства стоянки машин.

О том, можно ли переводить свой частный дом или квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и как сделать из них, например, кафе, рассказывает следующее видео:

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

  1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
  2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
  3. План дома.
  4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом. Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

Изменение типа фонда части строения

Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

  • Жилищным кодексом РФ;
  • Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

  • перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
    • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
    • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
    • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
  • Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
    • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
  • Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
    • внутренняя перепланировка помещения;
    • внутреннее переустройство помещения;
    • устройство отдельного входа в помещение;
    • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

  1. Сбор необходимых документов БТИ:
    • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
    • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
  2. с разработкой Технического заключения о:
    • состоянии несущих и ограждающих конструкций;
    • возможности внутренней ;
    • возможности внутреннего переустройства помещения;
    • возможности устройства отдельного входа;
    • возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.
  3. Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:
    • Архитектурно-строительная часть (АС);
    • Раздел «Конструктивные решения» (КР);
    • Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
    • Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
    • Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
    • Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
    • Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).
  4. Согласование проектной документации с уполномоченными органами:
    • Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
    • Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
    • Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
    • Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
    • Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
    • Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
    • Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
    • Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
    • ОАО «МосЭнергоСбыт»;
    • ГУП «МосГаз»;
    • Москомнаследие (при необходимости).
    • ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».
  5. Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.
  6. Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.
  7. Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. МосквыВНИМАНИЕ! Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:
    • заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
    • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
    • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
    • поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
    • доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.

    Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.

  8. Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
  9. Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
  10. Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
  11. Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
  12. Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.

Сложности, возникающие при согласовании перевода:

  1. Заглушка газа в переводимой квартире должна осуществляться только силами Мосгаза по специально разработанному проекту.
  2. При заглушка газа в переводимой квартире новый ввод газа в большинстве случаев происходит в квартиру сверху, то есть нужно согласие соседа.
  3. При устройстве отдельного входа Мосжилинспекция в ряде случаев требует согласие собственников жилья всего многоквартирного дома, так как затрагивается общедомовая собственность.
  4. При устройстве козырька над входом или уличного тамбура требуется согласие соседа сверху.
  5. При устройстве отдельного входа требуется выгородить внешний или внутренний тамбур глубиной не менее 1,20 метра.
  6. При устройстве крыльца и лестницы для отдельного входа необходимо учитывать все коммуникации, проходящие в месте данного устройства
  7. Ремонтно-строительные работы строго должны осуществляться строительной организацией, имеющей Свидетельство о допусках на конкретные виды работ (так называемое свидетельство СРО).

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Этапы / Цена, руб Срок исполнения, дни Примечание
ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ:

ТЗК (техническое заключение) от 25 000


Проект, в составе разделов:


Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000

Использовать для коммерческой деятельности жилое помещение нельзя. Потому организация бизнеса в квартире или доме требует изменения предназначения объекта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Как в 2019 году перевести жилое помещение в нежилой фонд? В предпринимательской среде споры относительно вывода жилья в нежилой фонд не прекращаются.

Кто-то считает, что процесс этот настолько сложный, что и начинать его не стоит.

Другие утверждают, что зная алгоритм действий, можно в два счета превратить обычную квартиру в коммерческую недвижимость. Как в действительности в 2019 году переводится жилое помещение в нежилое?

Основные моменты

В ситуации с переводом жилья в нежилой фонд есть несколько значимых периодов. Первый, это март 2005 года.

Именно тогда вступил в силу измененный . При этом практика перевода жилых помещений в нежилые превратилась в обычное дело.

Вопрос о переводе рассматривался исключительно собственником. Документальное оформление было лишь формальностью.

На начало 2000-х приходится период, когда магазины «шаговой доступности» и предприятия сферы обслуживания массово открывались на первых этажах многоквартирных домов.

Изменились обстоятельства в мае 2012 года. С этого времени перевод стал осуществляться исключительно в судебном порядке. Какое-то время особых неудобств это не доставляло.

Суды работали исправно, иски рассматривались и удовлетворялись. Причем отказы случались в единичном случае.

С недавнего времени осуществить смену предназначения жилища стало не так-то просто. Все чаще собственники стали получать отказ.

Официально никаких изменений не произошло. Не было принято никаких новых законов. Чаще всего причиной отказов становится отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме.

Вместе с тем, по закону, таковое согласие требуется отнюдь не во всех случаях.

Реже применяются иные основания, выражаемые весьма запутанными формулировками. Потому собственнику, пожелавшему выполнить перевод, нужно заранее повысить юридическую грамотность.

Что это такое

Рассматривая процесс перевода жилого помещения в нежилое, следует знать, что подразумевает определение каждой категории.

К общей площади жилого помещения относится сумма площадей всех вспомогательных помещений, необходимых для комфортного проживания в конкретном жилище.

Как правило, под жилым помещением подразумевается дом, квартира или комната. Четкое понятие нежилого помещения в законодательстве отсутствует.

Зачастую это становится причиной незаконных сделок, судебных споров, конфликтных ситуаций.

При этом нельзя дать определение нежилого помещения, руководствуясь отрицанием – объект, не предназначенный для проживания людей.

Если попытаться дать понятие объекта нежилого фонда, то можно привести такие характеристики, как:

  • изолированность при наличии отдельного входа и материальные границы (стены, пол, потолок);
  • принадлежность к недвижимому имуществу, то есть наличие госрегистрации права собственности;
  • вхождение в нежилой фонд, причем само помещение может располагаться в жилом здании;
  • запрет на постоянное проживание физлиц;
  • использование для производственных или общественных целей.

Исходя из данных определений, очевидно, что перевод жилого помещения в нежилое осуществляется посредством официального изменения его непосредственного предназначения. Суть проста, но нюансов такого перевода предостаточно.

Зачем нужна процедура

Сам по себе факт перевода жилой недвижимости в нежилой фонд не дает собственнику каких-то особых полномочий или преимуществ.

Факт окончания работ удостоверяет акт приемной комиссии, созданной местной администрацией. Оформляется акт в течение десяти дней с момента подачи заявления об окончании указанных работ.

Местные органы самоуправления направляют акт в Государственный кадастр недвижимости, где на его основании вносятся изменения в сведения о конкретном помещении.

Перепланировка и реконструкция могут потребоваться для выполнения противопожарных и санитарных требований к будущему объекту, а также для оборудования отдельного входа.

Видео: перевод помещения из жилого в нежилое

Заказывать разработку проекта желательно у организаций или ИП, обладающих свидетельством СРО о допуске к проектным работам.

В процессе разработки проекта исполнителю надлежит согласовать таковой в компетентных органах — Главном архитектурно-планировочном управлении, Роспотребнадзоре , Госпожнадзоре .

При согласовании нужно получить соответствующие разрешения.

Оформление права собственности

Органы, занимающиеся переводом помещений, в порядке межведомственного взаимодействия передают в Росреестр:

Регистрационные органы в течение пятнадцати дней с момента получения документов вносят изменения в ЕГРН. В продолжение следующих пяти дней об изменениях уведомляется собственник.

При этом уведомление направляется почтой или в виде ссылки на электронный документ, в зависимости каким адресом собственника располагает Росреестр .

Если в положенный срок необходимые сведения не занесены в ЕГРН, собственник может обратиться сам с соответствующим заявлением.

В трехдневный срок Росреестр запрашивает нужные документы в органах местного самоуправления. Далее в обычном порядке осуществляется органом регистрации внесение изменений и отправляется уведомление.

Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. Запросить оную можно через МФЦ или Росреестр, отправив запрос обычной или электронной почтой или вручив его лично.

Получение бумажной выписки обойдется в семьсот пятьдесят рублей, электронный документ стоит триста рублей.

Какова стоимость процедуры

Цена перевода жилого помещения в нежилой фонд складывается их нескольких основных составляющих:

Выглядит вроде недорого, но тут нужно учитывать площадь помещения (следовательно, от количества метров зависит цена проекта).

Кроме того в приведенном перечне отсутствует указание строительных работ. И стоимость их существенно варьируется, исходя их объема перепланировки и оплаты привлеченных специалистов.

В среднем самостоятельный перевод жилья обойдется в 30 000-100 000 рублей.

При привлечении специализированных фирм, рассчитанная цена возрастает раза в два, а то в три, но зато собственник получает свой объект «под ключ».

Также стоимость перевода может существенно отличаться в зависимости от конкретного региона и населенного пункта.

То есть можно дешево перевести помещение в нежилой фонд самостоятельно, но при этом придется потратить немало времени, сил и нервов. А можно заплатить подороже и получить готовый нежилой объект.

Возникающие нюансы

Основным принципом жилищного права является использование жилого помещения по его прямому предназначению, то есть для проживания.

Но в сказано, что не запрещается использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности.

Основными условиями является законность проживание и соблюдение интересов и законных прав соседей. Таким образом, не всегда нужен перевод жилого помещения в нежилое.

Организовать офис, оказывать репетиторские , осуществлять ремонт мелкой бытовой техники можно и в квартире.

Прямой запрет в законе упомянут только в отношении организации промышленного производства в жилых помещениях.

Судебная практика по этому поводу также свидетельствует о возможности использования жилого помещения в предпринимательской деятельности.

Например, требует осуществлять регистрацию юрлица по месту нахождения единоличного исполнительного органа.

При этом данное место может не совпадать с адресом непосредственного ведения деятельности.

Учитывая такие обстоятельства, Высший Арбитражный Суд признал право на регистрацию юрлица по месту жительства директора.

В многоквартирном доме

Из нюансов перевода квартиры в многоквартирном доме нужно отметить то, что вывести в нежилой фон можно помещение на первом этаже.

Для перевода квартиры на втором или третьем этаже необходимо, чтобы под ней находились так де нежилые помещения.

Кроме того нежилое помещение должно иметь отдельный вход. Недопустим доступ через подъезд, холл или тамбур. Это практически исключает возможность перевода квартиры выше первого этажа.

Из прочих аспектов стоит отметить такие условия:

Некоторая сложность может возникнуть при переводе помещений в зданиях историко-культурной ценности. В таком случае потребуется отдельно согласовывать процесс с госорганами.

В частном доме

Перевод отдельно стоящего жилого помещения в нежилое более прост. Хотя бы тем, что не нужно получать согласие собственников иных помещений.

Но согласие потребуется при наличии иных собственников. Основная проблема здесь связана с землей. Если земля находится в частном владении, то потребуется получить согласие от всех ее владельцев.

Иногда дом находится в собственности, но земля принадлежит государству. Для перевода необходимо получить согласие муниципалитета. Не всегда власти разрешают подобный перевод.

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

  1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:
  • завещание;
  • договор дарения;
  • свидетельство о регистрации.
  1. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
  2. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
  3. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
  4. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

  1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
  2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
  3. Дом не находится в аварийном состоянии.
  4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
  5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

  • Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м 2 , то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
  • Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
  • Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
  • Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
  • Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

  1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:
  • паспорт гражданина РФ;
  • договор основания на жилое помещение;
  • свидетельство о регистрации собственности.
  1. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

  1. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
  2. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
  3. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
  4. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
  5. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
  6. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
  7. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

  • Отсутствие ряда необходимых документов.
  • Некорректный проект переустройства помещения.
  • Несоблюдение законодательства.
  • Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявление, в строго определенной форме.
  • Паспорта собственников жилья.
  • Договор основания на жилье.
  • Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
  • Протокол, полученный в Департаменте.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы ):

  • Паспорта собственников жилья.
  • Договор основания на жилье.
  • Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
  • Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
  • Кадастровый паспорт.
  • Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

  • Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
  • Подготовка технического паспорта.
  • Госпошлина за оформление свидетельства.
  • Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
  • Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.